マイホームを購入するとき、多くの人が気にするのは

「住宅価格」と「住宅ローン」ではないでしょうか。

 

しかし、家を買った後にかかるお金は、

住宅ローンだけではありません。

毎年支払う税金や保険、将来の修繕費など、

住宅を所有している間にもさまざまな費用がかかります。

その代表的なものが「固定資産税」です。

 

「家を買ったら、毎年どれくらいかかるの？」

「土地価格が上がれば、固定資産税も高くなるの？」

そんな疑問を持つ人も多いでしょう。

今回は、固定資産税の基本から、新築住宅の軽減措置、

住宅用地の特例、そして近年の地価上昇との関係まで

知っておきたいポイントをわかりやすく解説します。

---

固定資産税とは？

 

固定資産税は、土地や家屋などの固定資産を

所有している人に課される税金です。

原則として、毎年1月1日時点でその土地や

建物を所有している人が納税義務者になります。

 

固定資産税は、

課税標準額 × 税率

 

で計算されます。

 

税率は自治体によって異なる場合がありますが、

標準税率は1.4％です。

ここで注意したいのが、「固定資産税評価額」と

「課税標準額」は同じとは限らないこと。

特に土地については、住宅用地の特例などによって

課税標準額が大きく軽減される場合があります。

 

そのため、

「土地の価格×1.4％＝固定資産税」

 

と単純に計算することはできません。

また、地域によっては固定資産税とは別に

都市計画税もかかります。

住宅購入後の維持費を考えるときは、固定資産税と

都市計画税を合わせて考えることが大切です。

---

購入価格と固定資産税評価額は違う

 

固定資産税を理解するうえで、もう一つ重要なのが、

「購入価格」と「固定資産税評価額」は同じではない

ということです。

 

例えば、3,500万円で土地を購入したとしても、

その3,500万円にそのまま1.4％を掛けるわけではありません。

固定資産税では、自治体が一定の基準に基づいて土地や

建物を評価し、その「価格（評価額）」をもとに

課税標準額を算出します。

 

さらに、住宅用地については特例が適用されるため、

評価額よりも課税標準額が低くなる場合があります。

 

イメージすると、

評価額
↓
住宅用地の特例などを反映
↓
課税標準額
↓
税率を掛ける
↓
固定資産税

という流れです。

 

また、土地・家屋の評価は原則として3年ごとに見直されます。

固定資産税は「購入時だけ」で判断できる税金ではないのです。

---

戸建ての固定資産税はどのくらい？

 

では、実際にどの程度の固定資産税がかかるのでしょうか。

例えば、

• 土地150㎡
• 土地の評価額3,600万円
• 建物の評価額2,100万円
• 新築住宅

というケースを考えてみます。

 

土地150㎡は200㎡以下なので、土地全体が

小規模住宅用地に該当すると仮定します。

小規模住宅用地では、固定資産税の課税標準額が

価格の6分の1になります。

そのため、土地の課税標準額を単純化すると、

3,600万円 × 1/6 ＝ 600万円

となります。

 

税率1.4％なら、

600万円 × 1.4％ ＝ 8.4万円

です。

建物については、

2,100万円 × 1.4％ ＝ 29.4万円

となります。

 

ただし、新築住宅には一定の条件を満たすことで

建物部分の固定資産税が軽減される制度があります。

仮に2分の1の軽減が適用されれば、

29.4万円 × 1/2 ＝ 14.7万円

となり、土地と建物を合わせて約23.1万円です。

ただし、これは仕組みを説明するための単純なモデルです。

実際の評価額は土地の場所や形状、

建物の構造・仕様などによって異なります。

また、都市計画税がかかる地域では別途負担が発生します。

---

新築住宅は固定資産税が安くなる？

 

新築住宅には、一定の要件を満たすことで、

建物部分の固定資産税を軽減できる制度があります。

2026年度時点の大阪市では、一般的な新築住宅の場合、

住宅部分の床面積120㎡までを対象として、

固定資産税が2分の1に減額されます。

 

期間は原則、

• 一般的な住宅：3年間
• 3階建て以上の耐火・準耐火住宅：5年間

です。

また、認定長期優良住宅の場合は、

• 一般的な住宅：5年間
• 3階建て以上の耐火・準耐火住宅：7年間

となります。 (city.osaka.lg.jp)

 

ですがすべての新築住宅が無条件に対象となるわけではなく、

忘れてはいけないのが軽減期間には終わりがあることです。

新築時は税額が抑えられていても、軽減期間が終了すると

建物部分の税負担が増える場合があります。

 

「新築時の税額」だけでなく、

軽減終了後の負担まで確認しておくと安心です。

---

土地には「住宅用地の特例」がある

 

土地についても、住宅が建っていることで

税負担を軽減できる仕組みがあります。

代表的なのが「小規模住宅用地」です。

 

住宅1戸あたり200㎡以下の部分については、

固定資産税の課税標準額が価格の6分の1になります。

200㎡を超える部分についても、一定の範囲では

「一般住宅用地」として、課税標準額が

価格の3分の1になります。 (city.osaka.lg.jp)

この特例があるため、住宅が建っている土地と

住宅が建っていない更地では

固定資産税の負担が大きく変わることがあります。

 

例えば「将来家を建てるために、土地だけ先に買っておこう」

と考える場合は注意が必要です。

土地は建物がなくても所有しているだけで

固定資産税がかかります。

さらに住宅用地の特例が適用されない状態では

税負担が大きくなる可能性があります。

 

土地を購入するときは、購入価格だけでなく

所有している間の税金も考えておきましょう。

---

マンションの固定資産税は？

 

マンションにも、もちろん固定資産税がかかります。

ただし、戸建てとは少し仕組みが異なります。

マンションでは、土地を一戸で所有するのではなく

マンション全体の敷地を区分所有者で共有します。

そのため、土地については敷地全体に対する持分に応じて

負担することになります。

 

建物については、鉄筋コンクリート造などが多いため

木造住宅とは評価のされ方や経年による変化も異なります。

また、新築マンションでも一定の条件を満たせば

固定資産税の軽減措置が適用される場合があります。

 

マンションを購入するときは、住宅ローンだけでなく、

固定資産税＋都市計画税＋管理費＋修繕積立金

などを含めて、毎月・毎年の住宅コストを考えることが大切です。

---

固定資産税は「年々高くなっている」の？

 

ここ数年、「固定資産税が高くなった」という話を聞くことがあります。

では、固定資産税は毎年のように上昇しているのでしょうか。

答えは、すべての不動産の固定資産税が

毎年必ず上がるわけではありません。

 

土地・家屋の評価は原則として3年ごとに見直されます。

 

そのため、地価が上昇したからといって、翌年から

固定資産税が同じ割合で自動的に上がるわけではありません。

また、土地については、評価額が上昇した場合でも税負担が

急激に増えないよう、負担調整措置が設けられています。

 

一方で、評価替えによって評価額が見直されたり、

住宅用地の特例が適用されなくなったりすれば

固定資産税が増えることはあります。

 

つまり、

「毎年必ず上がる税金」ではないけれど、

「将来的に負担が増える可能性はある税金」

と考えておくのがよいでしょう。

---

地価が上がると固定資産税も上がる？

 

ここで気になるのが、近年の地価上昇との関係です。

国土交通省が2026年3月に公表した地価公示では、

全国の住宅地が5年連続で上昇しました。

大阪圏でも住宅地を含め、上昇が続いています。 (mlit.go.jp)

 

さらに、2026年9月に公表された都道府県地価調査では、

全国の住宅地が5年連続で上昇し、

大阪圏の住宅地も前年から2.3％上昇しています。 (mlit.go.jp)

では、地価が2.3％上がれば固定資産税も2.3％上がるのか。

そうとは限りません。

地価公示や都道府県地価調査は、土地取引の指標となる

公的な地価情報です。

 

一方、固定資産税は、固定資産評価基準に基づいて

自治体が評価した価格をもとに課税標準額を算出します。

さらに住宅用地には1/6や1/3の特例があり、

税負担を調整する仕組みもあります。

 

そのため、

「地価が3％上昇した＝固定資産税も3％上昇する」

とはいえません。

あくまでも固定資産税評価額に影響する要因の一つです。

評価替えなどを通じて評価額が見直されれば、結果として

固定資産税の負担が変化する可能性があります。

つまり、地価と固定資産税は関係しているものの、

同じ割合で直接連動するわけではないということです。

---

住宅ローンだけで家計を考えない

 

住宅購入でありがちなのが、

「ローンが月10万円なら、今の家賃と変わらないから大丈夫」

と考えてしまうことです。

しかし、マイホームを所有すると住宅ローン以外にも、

 

• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険・地震保険
• 修繕費
• 給湯器などの設備交換
• 外壁や屋根のメンテナンス費用
   

などが発生します。

さらに、新築住宅の軽減措置が終了したり、評価額が

見直されたりすることで、将来的に固定資産税の負担が

変わる可能性もあります。

だからこそ住宅購入では、

「今、払えるか」だけでなく

「10年後、20年後も無理なく維持できるか」

という視点が重要です。

---

まとめ

固定資産税は、土地や住宅を所有している限り、

原則として毎年発生する税金です。

ただし、購入価格にそのまま税率を掛けて

計算するわけではありません。

土地や建物の評価額をもとに課税標準額が決まり、

住宅用地の特例や新築住宅の軽減措置などを反映したうえで

税額が計算されます。

 

特に覚えておきたいのは、

・固定資産税は原則として毎年かかる
・購入価格と固定資産税評価額は同じではない
・固定資産税は課税標準額をもとに計算される
・住宅用地には1/6や1/3の特例がある
・新築住宅は一定期間、建物部分が軽減される
・軽減期間が終わると税額が増える場合がある
・更地では住宅用地の特例が使えない場合がある
・固定資産税が毎年必ず上がるわけではない
・地価上昇と固定資産税の上昇率は一致しない

ということです。

固定資産税や修繕費などは後から負担がくる費用で、

購入した瞬間がゴールではありません。

10年、20年、30年と暮らしていくものだからこそ、

税金や修繕費などの「見えにくいコスト」まで含めて、

無理のない住宅購入を考えていきましょう。

 

※本記事は2026年9月時点で公表されている情報をもとに作成しています。固定資産税の税率、軽減措置、適用条件などは自治体や土地・住宅の条件によって異なる場合があります。また、税制改正などにより制度内容が変更される可能性があります。実際の税額については、所在地の自治体などで最新の情報をご確認ください。