年収500万円なら家はいくらまで？
「借りられる額」と「無理なく返せる額」は違う

「年収500万円なら、いくらくらいの家を買える？」

住宅購入を考え始めると、多くの人が気になる疑問です。

インターネットで検索すると、「年収の○倍まで」

「年収500万円なら4,000万円」など、さまざまな目安が出てきます。

しかし、住宅ローンで重要なのは、

金融機関から借りられる金額と、

自分の家計から無理なく返せる金額は違うということです。

では、年収500万円の場合、どのくらいの住宅価格を

考えればいいのでしょうか。

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「年収の○倍」だけでは決められない

 

住宅購入では、「年収の5倍」「年収の7倍」といった

目安が使われることがあります。

たしかに、購入予算を考える最初の目安としては

わかりやすい数字です。

しかし、実際の住宅ローン審査では、年収だけでなく、

現在の借入状況や返済負担など、さまざまな要素が確認されます。

例えば【フラット35】では、年収に占める年間の

総返済額の割合を示す「総返済負担率」について、

年収400万円未満は30％以下、400万円以上は35％以下

という基準が設けられています。

しかも、ここでいう返済額には住宅ローンだけでなく、

自動車/教育/カードローンなども含まれます。(flat35.com)

つまり、

年収500万円だから○○万円借りられる

と単純に決まるわけではありません。

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年収500万円なら「返済負担率」はどうなる？

 

 

年収500万円の場合、

仮に年間返済額が100万円なら、

100万円 ÷ 500万円 ＝ 20％

となります。

年間返済額が125万円なら25％、150万円なら30％です。

 

一方、【フラット35】の申込条件では、

年収400万円以上の場合、総返済負担率35％以下が

基準の一つとなっています。

年収500万円で考えると、35％は年間175万円。

月額にすると約14万6,000円です。

 

ただし、ここで注意したいのは、

「35％までなら安心して返せる」という意味ではないことです。

これはあくまで住宅ローンの申込条件の一つであり、

各家庭の生活費や教育費、車、貯蓄、将来の支出まで考えた

「安全な返済額」を示すものではありません。

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実際の住宅ローン利用者はどれくらい返している？

 

住宅金融支援機構が2026年1月に実施した調査では、

住宅ローン利用者の返済負担率は、

15％超～20％以内：26.2％

が最も多い割合でした。

次いで10％超～15％以内が21.7％、

20％超～25％以内が17.8％となっています。(jhf.go.jp)

この数字は「この割合なら安全」という基準ではありません。

ただ、実際の住宅ローン利用者がどの程度の返済負担で

住宅ローンを組んでいるのかを考える材料にはなります。

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「借りられる額」より「残るお金」を見る

 

住宅ローンを考えるときに重要なのは、

返済額を払ったあとに家計にどれだけお金が残るかです。

 

例えば年収500万円でも、

• 子どもがいる
• 車を所有している
• 教育費がこれから増える
• 毎月一定額を貯金したい
• 将来、収入が変わる可能性がある
• 現在ほかのローンを返済している
   

など、家庭によって状況はまったく違います。

同じ年収500万円でも、住宅に使えるお金は

同じではありません。

だから、

年収500万円 → 家は○○万円

という一律の答えを出すことはできないのです。

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住宅ローン以外の「住居費」も考える

 

 

こちらも忘れてはいけないのが、住宅ローン以外の支出です。

 

家を購入すると、

• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険・地震保険
• 修繕費
• マンションなら管理費・修繕積立金
• 駐車場代
• 将来的な設備交換費
   

などが発生します。

つまり、

住宅ローン月10万円＝住居費10万円

ではありません。

例えば住宅ローンが月10万円でも、税金や保険、

修繕などを月換算すると、実際の住居関連支出はそれ以上になります。

住宅購入の予算を考えるときは、住宅ローンだけでなく

こうした費用まで含めて家計を考える必要があります。

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「年収500万円」の手取りにも注意

 

 

住宅ローンの返済に使うのは基準となる「年収」ではなく、

実際は毎月の手取り収入から生活費などを

差し引いたお金だということを忘れてはいけません。

 

さらに、子どもの教育費、食費、

光熱費、通信費、車関連費、保険、貯蓄など、

住宅以外にもさまざまな支出があります。

だからこそ、

「年収に対して住宅ローンが何％か」

だけではなく、

「最終的に毎月いくら残るのか」

を見ることが重要です。

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金利が変われば返済額も変わる

 

住宅ローンの予算を考える際には、金利も無視できません。

同じ3,500万円を借りても、金利や返済期間によって

毎月の返済額や総返済額は変わります。

特に変動金利を選ぶ場合は、将来的な金利変動によって

返済条件が変わる可能性があります。

 

一方、全期間固定金利型の【フラット35】では、

借入時に返済終了までの借入金利と返済額が確定する仕組みです。

2026年9月時点では、

21～35年の最頻金利は年3.46％とされています。(flat35.com)

 

住宅ローンを比較するときは、現在の月々の返済額だけでなく、

金利が変わった場合に家計がどうなるかも考えておきたいですね。

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「買える家」ではなく「住み続けられる家」を

 

年収500万円なら、いくらの家を買えるのか。

この質問に対する答えは、年収だけでは決まりません。

 

金融機関の審査では、返済負担率などを含めて

借入可能額が判断されます。

しかし、審査に通る金額が、その家庭にとって

無理のない金額とは限らず、大切なのは、

 

①いくら借りられるか

よりも

②毎月いくらなら無理なく返せるか

さらに、

③住宅ローン以外にいくら必要なのか

まで考えることです。

家は買ったら終わりではありません。

 

住宅ローンは基本的に何十年にもわたって

続き、その間には子どもの進学、車の買い替え、

転職、収入の変化、老後の準備など、

さまざまなライフイベントが起こります。

 

だからこそ住宅購入では、

「銀行が貸してくれる金額」ではなく、

「これからの生活を維持しながら返していける金額」

を基準に考えることが大切です。

年収500万円という数字だけで購入予算を決めずに、

自分たちの収入・支出・貯蓄・将来の予定まで含めて

無理のない住宅予算を考えてみましょう。