それって住宅ローンに組み込める？諸費用について解説！

家を買うとき、物件価格ばかりに目が向きがちですが、

実際には物件価格以外にもさまざまなお金がかかります。

例えば、4,000万円の家を購入する場合、

物件価格とは別に、仲介手数料や登記費用、

住宅ローンの手数料などが必要になることがあります。

「頭金は用意できたけれど、諸費用まで考えていなかった」

そんな事態を避けるためにも、

住宅購入に必要なお金を事前に把握しておくことが大切です。

今回は、住宅購入の諸費用について、主な内訳や金額の目安

新築・中古による違いを解説します。

 

住宅購入の諸費用は、いくら必要？

 

 

住宅購入の諸費用は、物件の種類や購入方法、

住宅ローンの条件などによって異なります。

一般的な目安として、物件価格の数％から10％程度が

紹介されることがありますが、

すべての住宅に当てはまるわけではありません。

新築マンション、中古住宅、注文住宅などで

費用の構成も変わります。

 

例えば、物件価格が4,000万円の場合、

諸費用を仮に5〜10％とすると、約200万〜400万円です。

 

物件価格	諸費用5％の場合	諸費用10％の場合
3,000万円	150万円	300万円
4,000万円	200万円	400万円
5,000万円	250万円	500万円

 

※資金計画を考えるための単純計算です。

実際の諸費用を保証するものではありません。

引っ越し代や家具・家電の購入費用を

含めるかによっても変わります。

このように、物件価格が高くなるほど、

諸費用も大きくなる可能性があります。

物件探しの段階から、物件価格と諸費用を分けて

予算を考えておきましょう。

 

住宅購入で必要になる主な諸費用

諸費用は、大きく分けると

「不動産の購入に関する費用」

「住宅ローンに関する費用」

「税金・保険などの費用」に分けられます。

 

1. 仲介手数料

不動産会社の仲介によって住宅を購入した場合、

仲介手数料が発生します。

売買価格が400万円を超える場合、

原則的な上限額の計算式は次のとおりです。

 

売買価格×3％＋6万円＋消費税

 

例えば、4,000万円の物件で上限額を計算すると、

税込138万6,000円です。これは上限額であり、

実際の手数料は契約内容によって異なります。

なお、不動産会社が売主となる住宅を直接購入するなど、

仲介に該当しない取引では、仲介手数料がかかりません。

 

2. 登記費用

購入した土地や建物の所有権を登記したり、

住宅ローンを利用する場合に抵当権を設定したりするための費用です。

主に、登録免許税という税金と、司法書士などに手続きを

依頼する場合の報酬がかかります。

税額は固定資産税評価額や登記の種類、適用される

軽減措置などによって変わります。

物件価格だけでは正確な金額を計算できないため、

見積もりで確認しましょう。

 

 

3. 住宅ローンの手数料・保証料

住宅ローンを組む際には、金融機関に支払う事務手数料や

商品によっては保証料が必要です。

事務手数料には、借入額に応じて計算するタイプや、

定額タイプなどがあります。保証料も、最初に支払う方式や

金利に上乗せする方式などがあり、金融機関や

ローン商品によって異なります。

金利だけで住宅ローンを比較せず、手数料や保証料も含めた

総負担で検討することが大切です。

 

4. 印紙税

不動産売買契約書や建築工事請負契約書など、

課税対象となる契約書には印紙税がかかる場合があります。

税額は契約書の種類や記載金額などによって決まります。

不動産売買契約書などには、一定の条件を満たす場合、

2027年3月31日まで軽減措置が設けられています。

電子契約では印紙税の扱いが異なる場合（不要）

もあるため、契約方法も確認しておきましょう。

 

5. 火災保険・地震保険

住宅を購入すると、火災や自然災害などに備える

保険への加入を検討する必要があります。

保険料は、建物の構造や所在地、補償内容、

契約期間などによって異なります。

住宅ローンの利用条件として火災保険への加入を

求められることもあるため、契約前に確認しましょう。

 

 

6. 固定資産税などの精算金

中古住宅などの売買では、固定資産税・都市計画税について

売主と買主の間で引き渡し日を基準に精算することがあります。

また、マンションでは、管理費や修繕積立金などを

日割りで精算するケースもあります。

 

精算方法や起算日は契約によって異なるため、

売買契約書や資金計画書で確認しておくと安心です。

 

7. 不動産取得税

土地や建物を取得した際にかかる都道府県税です。

ただし、住宅や土地には一定の要件を満たすことで適用される

軽減措置があります。購入価格だけでは税額を判断できないため、

物件の条件や取得時点の制度を確認しましょう。

 

8. 引っ越し費用・家具・家電の購入費

忘れがちなのが、引っ越しや新居の準備にかかる費用です。

カーテンや照明、エアコン、冷蔵庫、洗濯機などを

新たに購入する場合、まとまった支出になることがあります。

 

注文住宅では、外構工事や追加工事、照明・カーテンなどが

当初の見積もりに含まれているかも確認しておきましょう。

 

新築と中古では、諸費用に違いがある？

新築と中古では、諸費用の内訳が異なることがあります。

 

新築住宅の場合

• 売主から直接購入する場合、仲介手数料がかからない

• 登記費用や住宅ローン関連費用が必要になる

• 外構工事や地盤改良で追加費用が発生する場合がある

• マンションでは、修繕積立基金などが必要な場合がある
   

中古住宅の場合

• 仲介会社を通じて購入すると、仲介手数料が発生する

• 物件の状態によっては、リフォーム費用が必要になる

• 設備の交換や入居前の修繕費を見込んでおく必要がある
   

ただし、新築だから、中古だから、と金額は一概にはいえません。

仲介の有無や住宅ローンの条件、物件の状態などを含めて

比較することが大切です。

 

★諸費用は住宅ローンに組み込める？★

 

 

諸費用をすべて現金で用意するのが難しい場合、

金融機関やローン商品によっては、諸費用の一部または全部を

借入額に含められることがあります。

 

ただし、借入額が増えれば、その分だけ利息負担も

増える可能性があります。また、対象となる費用や融資条件は

金融機関によって異なります。

諸費用をローンに組み込むかどうかは、手元に残す貯蓄と

将来の返済負担を踏まえて判断しましょう。

 

まとめ｜物件価格と諸費用をセットで考えよう

住宅購入では、物件価格以外にも仲介手数料や登記費用、

住宅ローンの手数料、保険料、税金などが必要です。

さらに、引っ越しや家具・家電の購入、入居後の修繕費なども

考えておく必要があります。

 

購入前には、次の3点を確認しておきましょう。

 

• 物件価格と諸費用を分けて考え、予算を組む

• 不動産会社や金融機関から具体的な見積もりを取る

• 購入後も生活費や緊急時のための貯蓄を残しておく
   

住宅購入で大切なのは、物件を買えるかどうかだけではありません。

購入後も無理なく生活を続けられるかどうかです。

物件価格だけで判断せず、必要な費用をひとつずつ把握して、

余裕のある資金計画を立てましょう。